Houten funderingspalen blijven alleen gaaf zolang ze onder water staan. Een fundering krijgt dus last van grondwater als de stand blijvend verandert ten opzichte van de situatie waarop het huis is gebouwd: zakt het grondwater, dan krijgen schimmels zuurstof en rot het hout weg. Huizen zonder palen, op staal gefundeerd, zakken juist mee met een inklinkende bodem en krijgen dan het grondwater tot aan de vloer. Het gaat om een groot deel van de woningvoorraad van vóór 1970. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen 487.000 tot 537.000 panden een verhoogd risico door droogte.
Twee manieren om een huis neer te zetten
Tot ongeveer 1970 kregen huizen in Nederland meestal een van twee funderingen, schrijft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Op slappe grond, zoals in West-Nederland, werden houten palen de grond in geheid tot op een draagkrachtige zandlaag. Elders kwam de muur op een verbrede gemetselde of betonnen voet te staan die direct op de bovenste grondlaag rust. Dat heet een fundering op staal, al zit er geen staal in.
Bij de houten paalfundering bestaan twee varianten. In de Amsterdamse ligt op de paalkoppen een dwarsbalk, de kesp, met daarop langshout. De Rotterdamse heeft alleen het langshout. De namen zeggen weinig over de plek: in Rotterdam staan ook huizen op een Amsterdamse fundering, en in Gouda komen Rotterdamse voor.
RVO schat dat Nederland ongeveer 750.000 panden op houten palen telt en zo'n 300.000 met een ondiepe fundering. Naar schatting krijgt minstens de helft daarvan ooit problemen. Het KCAF noemt Amsterdam, Zaanstad en Rotterdam als gemeenten met relatief veel houten paalfunderingen, maar de verschillen per wijk zijn groot.
De foto bovenaan toont zo'n fundering nadat de grond eromheen is weggegraven: donkere palen, houten balken erop en daarboven het metselwerk van de muur.
Te droog: waarom een paal gaat rotten
Schimmels hebben drie dingen nodig: vocht, voedsel en zuurstof. Onder de grond is het altijd vochtig, en het hout is het voedsel. Zolang de paal volledig onder het grondwater staat, ontbreekt de zuurstof en gebeurt er niets. Daarom werden houten funderingen volgens de oorspronkelijke bouwvoorschriften 10 tot 50 centimeter onder de laagst voorkomende grondwaterstand aangelegd. De hoogte van de paalkoppen ten opzichte van NAP werd vaak vastgelegd in de bouwvergunning.
Komt de bovenkant van de paal droog te staan, dan begint het hout te rotten. Dat heet paalrot of droogstand. Een korte daling na een natte periode is volgens RVO geen probleem; een peil dat langdurig lager ligt, met name in droge zomers, wel. Oorzaken zijn er genoeg: een lekkende riolering die grondwater afvoert, een te laag afgestelde drainage, bronbemaling bij een bouwproject, een verlaagd slootpeil of een grote boom die veel water opzuigt.
Er is een tweede vijand, die geen zuurstof nodig heeft. Sommige bacteriën breken hout ook onder water af. Dat speelt vooral bij palen van grenen, omdat grondwater door die open houtsoort stroomt en de bacteriën meevoert. Deze aantasting gaat dus door, hoe hoog het grondwater ook staat.
Te nat, of juist te laag: het dilemma in gemengde wijken
Een huis op staal heeft een ander probleem. Op klei of veen klinkt de bodem in, zeker als die droog valt. Het huis zakt mee, en meestal niet overal even hard. Zo ontstaan scheefstand en scheuren. Zakt het huis gelijkmatig maar blijft het grondwater even hoog, dan komt het water steeds dichter bij de vloer. RVO wijst erop dat houten vloeren daardoor kunnen worden aangetast.
Op palen gefundeerde huizen zakken niet mee, want de palen staan op een diepere laag. Toch raakt bodemdaling ook hen. Een klei- of veenlaag die inklinkt, kan aan de palen blijven kleven en ze naar beneden trekken; dat heet negatieve kleef. En moet een waterschap na bodemdaling het peil verlagen, dan kunnen de paalkoppen droog komen te staan.
Daarmee ontstaat een dilemma dat RVO uitdrukkelijk noemt. Huizen op houten palen zijn gebaat bij een hoog grondwaterpeil. Huizen op staal liever bij een lager peil, zodat het water niet tot aan de vloer komt. Staan beide typen in één straat, dan is er geen peil dat voor iedereen goed is. Hoe waterschappen dat peil bepalen, komt terug in het artikel over polders en gemalen.
Grondwater dat een kelder of kruipruimte binnenkomt, is een ander probleem met een eigen aanpak; zie een kelder droog houden. Voor de fundering is de verantwoordelijkheid volgens Stichting RIONED helder: de eigenaar is verantwoordelijk voor schade aan zijn gebouw door grondwater.
De signalen, en welk onderzoek erbij hoort
Een fundering is onzichtbaar, dus problemen worden meestal pas boven de grond opgemerkt. RVO noemt de bekende signalen: scheuren in gevel, binnenmuren of plafonds, deuren en ramen die gaan klemmen omdat het kozijn scheef trekt, scheve vloeren, en grote hoogteverschillen tussen de voordeuren van naast elkaar gelegen huizen. Ook water dat in de kruipruimte tot bijna aan de vloerplanken staat, kan een signaal zijn. Soms staat het water niet hoger, maar is het huis lager komen te staan.
Scheuren hebben ook andere oorzaken. Het KCAF werkt daarom met stappen. De eerste is een risicoanalyse op basis van landelijke gegevens over ondergrond, grondwater en funderingen in de buurt. Sinds 1 april 2026 krijgt dat funderingsrisico een zwaardere plaats in het standaard taxatierapport bij de aankoop van een huis. Voor ongeveer 35% van de panden van vóór 1970 waren begin 2025 gegevens op pandniveau bekend.
Bij een verhoogd risico volgt een QuickScan: archiefonderzoek, een visuele inspectie en, als die gegevens bestaan, metingen van hoe snel het pand zakt. Die kost volgens het KCAF gemiddeld € 350 tot € 650. Pas een volledig funderingsonderzoek geeft zekerheid. Daarvoor wordt naast het huis gegraven tot aan de fundering, en wordt bepaald hoe ver het hout is aangetast en of de palen boven het grondwater hebben gestaan.
Herstel: duur, en vaak per bouwblok
Funderingsherstel kost volgens RVO ongeveer € 1.000 per vierkante meter begane grond. Bij een rijtjeshuis met 50 vierkante meter grondoppervlak gaat het dus om zo'n € 50.000. Omdat veel huizen aaneen zijn gebouwd, werkt herstel meestal alleen als het hele bouwblok tegelijk wordt aangepakt. In de praktijk loopt dat volgens het KCAF regelmatig vertraging op doordat één of meer eigenaren de financiering niet rond krijgen. Voor hen bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat in deelnemende gemeenten leningen verstrekt.
Is het hout nog niet te ver aangetast, dan kan de levensduur soms worden verlengd door het grondwater op peil te houden. RVO noemt grondwaterinfiltratie in droge periodes als maatregel tegen schimmelaantasting, mits de palen nog genoeg draagvermogen hebben. Tegen bacteriële aantasting van grenen palen is nog geen beproefde oplossing; er loopt onderzoek naar conserveringsmethoden.
Een verbouwing is een moment om op te letten. Een extra verdieping of zware aanbouw maakt het huis zwaarder dan waarvoor de palen ooit zijn berekend. RVO raadt aan bij renovatie altijd na te gaan of de fundering het extra gewicht kan dragen, zeker in wijken waar al aantasting bekend is.
Van de verzekering hoeft u weinig te verwachten: schade door stijgend grondwater valt volgens het Verbond van Verzekeraars buiten de gangbare woonverzekering. Wat wel gedekt is, staat in waterschade en de verzekering.